Kapitalanlage Wohnung in Mönchengladbach: Rendite richtig rechnen

Mönchengladbach ist für Kapitalanleger interessant, weil die Stadt am Niederrhein gut an Düsseldorf angebunden ist, die Kaufpreise aber in der Regel unter denen der Landeshauptstadt liegen. Ob sich eine vermietete Wohnung lohnt, entscheidet sich jedoch nicht am Kaufpreis allein, sondern an einer ehrlichen Rechnung mit allen Kosten.

Bruttomietrendite und Nettomietrendite

Die Bruttomietrendite ist schnell berechnet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Sie sagt aber wenig aus. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die Nebenkosten des Kaufs und laufende Kosten berücksichtigt.

1. Gesamtinvestition ermitteln: Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 Prozent) und gegebenenfalls Maklerprovision.
2. Jahresreinertrag berechnen: Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und eine Reserve für Mietausfall.
3. Nettomietrendite bilden: Jahresreinertrag geteilt durch Gesamtinvestition, mal 100.

Ein Beispiel mit runden Zahlen zur Veranschaulichung: Bei 200.000 Euro Kaufpreis und rund 18.000 Euro Nebenkosten liegt die Gesamtinvestition bei 218.000 Euro. Bringt die Wohnung 9.600 Euro Jahreskaltmiete und fallen 1.800 Euro nicht umlagefähige Kosten an, ergibt sich ein Reinertrag von 7.800 Euro und damit eine Nettomietrendite von etwa 3,6 Prozent. Die Bruttomietrendite läge dagegen bei 4,8 Prozent.

Wer finanziert, sollte zusätzlich den Cashflow nach Zins und Tilgung betrachten. Eine Wohnung kann eine solide Rendite haben und trotzdem monatlich Zuzahlungen erfordern.

Die Miete realistisch ansetzen

Für die Kalkulation zählt die Miete, die sich tatsächlich erzielen lässt. Orientierung gibt der Mietspiegel der Stadt Mönchengladbach. Bei bestehenden Mietverhältnissen gelten außerdem die gesetzlichen Grenzen für Mieterhöhungen: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nur begrenzt steigen und höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den bestehenden Vertrag.

Wohnungseigentum: Unterlagen genau lesen

• Protokolle der Eigentümerversammlungen: Sind größere Sanierungen beschlossen oder in Diskussion?
• Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist sie im Verhältnis zu Größe und Alter des Gebäudes?
• Wirtschaftsplan und Hausgeld: Welcher Anteil ist auf den Mieter umlegbar, welcher nicht?
• Teilungserklärung: Gehören Keller, Stellplatz oder Garten zur Einheit?

Eine niedrige Rücklage bei einem älteren Gebäude kann später zu Sonderumlagen führen, die die Rendite über Jahre schmälern.

Marktkenntnis aus der Region

Die Unterschiede zwischen den Lagen sind in Mönchengladbach groß. Eine Wohnung in Zentrumsnähe mit Bahnanschluss vermietet sich anders als eine Einheit in einer Randlage. Ein Makler vor Ort kann einschätzen, welche Miete realistisch ist und wie lange Wohnungen in einem Quartier leer stehen. Wer sich über Immobilien Mönchengladbach informieren möchte, findet bei Volmer Bönnen Immobilien einen Ansprechpartner aus der Stadt.

Volmer Bönnen Immobilien in Mönchengladbach

Standort auf Google Maps ansehen: https://maps.google.com/maps?cid=10614856810600232222

Volmer Bönnen Immobilien vermittelt Wohnungen und Häuser im Stadtgebiet und erstellt Wertgutachten. Für Kapitalanleger in Mönchengladbach sind solche Bewertungen nützlich, um den Kaufpreis einer Wohnung mit vergleichbaren Objekten abzugleichen.

Steuerliche Aspekte im Überblick

Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Im Gegenzug lassen sich Werbungskosten absetzen, etwa Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltung und die Abschreibung auf das Gebäude. Bei Bestandsgebäuden beträgt die lineare Abschreibung meist 2 Prozent pro Jahr, bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 2,5 Prozent. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Ein Verkauf ist bei vermieteten Immobilien erst nach zehn Jahren steuerfrei.

Auch eine eigene Rücklage für Reparaturen innerhalb der Wohnung, etwa an Bad, Küche oder Fenstern, gehört in die laufende Kalkulation. Für die konkrete Planung lohnt sich ein Gespräch mit einem Steuerberater, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.